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Verkehrswertermittlung

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Die Wertermittlungsverfahren werden in der ImmoWertV in Ihren Grundzügen ohne Anspruch auf Vollständigkeit geregelt. Die ImmoWertV schließt dadurch nicht die Verwendung anderer Wertermittlungsverfahren aus. Es dürfen Grundsätzlich alle Verfahren angewendet werden, die zu einem sachgerechten Ergebnis im Sinne der Verkehrswertdefinition führen. Dies bedeutet andererseits auch, dass nicht jedes Verfahren zur Anwendung kommen kann. Im folgenden Abschnitt werden die (normierten) Verfahren aus der ImmoWertV erläutert.

Der Gesetzgeber fordert:

§ 8 Abs.1 lmmoWertV
Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind noch der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wohl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

Es stellt sich also die Frage, wann welches Verfahren zur Anwendung kommt. Kriterien können hierbei sein:
- Ist das Grundstück bebaut oder unbebaut?
- Ist die Nutzungsform der baulichen Anlage eigengenutzt oder fremdgenutzt?
- Wie kann eine spätere optimale Nutzung aussehen?

Man kann Lage der Dinge nach folgenden Grundsätzen handeln:

Vergleichswertverfahren
z. B. für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen, weil hier in der Regel Vergleichskaufpreise vorliegen.

Ertragswertverfahren:
z. B. für fremdgenutzte Grundstücke und Gebäude, wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Sonderimmobilien

Sachwertverfahren:
z.B. für eigengenutzte Grundstücke und Gebäude, wie Einfamilienhäuser und Reihenhäuser.

Quelle: Sachverständigen Akademie Aachen GmbH 2006 Prämienstraße 1, 52445 Titz-Amein
+49 7547 6973227
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armin.rau@gbb-rau.de
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