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Wertermittlung

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Die Wertermittlung ist die Methode zur Ermittlung des finzanziellen Wertes und kann sich auch auf ein Grundstücksteil, auf einzelne Bestandteile und sogar auf ein einzelnes Zubehör beziehen.
In den meisten Fällen handelt es sich bei dem "Gegenstand der Wertermittlung" um ein Grundstück bei dem Bestandteile und evtl. Zubehör zusammen zu bewerten sind.
Grundstück

Ein Grundstück im Rechtssinn ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Kataster erfasst ist und im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs unter einer eigenen Nummer oder auf einem eigenen Grundbuchblatt geführt wird.
Gegenstand der Wertermittlung kann auch nur ein Grundstücksteil sein z.B. ein Flurstück oder Flächen die bei der Abtretung von Straßenflächen entschädigt werden sollen.
In wenigen Fällen ist nur ein Bestandteil des Grundstücks "Gegenstand der Wertermittlung". Bei den Bestandteilen des Grundstück unterscheidet man zwischen wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks und Scheinbestandteilen des Grundstücks.
Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks
Unter wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks oder Gebäudes versteht man alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, die nicht zerstörungsfrei oder ohne Veränderung des Wesens voneinander getrennt werden können. Sie können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Dies bedeutet, dass sie beispielsweise nicht getrennt von der Hauptsache veräußert werden können und somit stets das Schicksal der Hauptsache teilen.
Bsp.: Gebäude, die zur Herstellung der Gebäude eingebrachten Sachen, Erzeugnisse des Grundstücks die mit dem Boden zusammenhängen, Rechte und Belastungen, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind.
Als Bestandteil des Grundstücks gelten auch Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind z.B. Grunddienstbarkeiten, dingliche Vorkaufsrechte, Reallasten, Jagdrechte sowie der in das Grundbuch eingetragene Erbbauzinsanspruch. Nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zwecke mit dem Grund und Boden verbunden sind (Scheinbestandteile).

Scheinbestandteile eines Grundstücks
Scheinbestandteile sind Bestandteile, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden oder nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind. Die Besonderheit von Scheinbestandteilen besteht darin, dass sie Gegenstand von Rechten sein können. Eine separate Veräußerung, unabhängig vom Grund und Boden mit dem sie vorübergehend verbunden sind, ist demnach grundsätzlich möglich.
Bsp.: fliegende Bauten, im Erbbaurecht errichtetes Gebäude, Versorgungsleitungen in einem fremden Grundstück.

Zubehör
Sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein.
Bsp.: die zum Betrieb bestimmten Maschinen und Gerätschaften (z.B. bei einer Fabrik, Hoteleinrichtung, das zum Wirtschaftsbetrieb bestimmte Gerät und Vieh, landwirtschaftliche Erzeugnisse etc. (bei einem Landgut)

Quelle: Sachverständigen Akademie Aachen GmbH 2006 Prämienstraße 1, 52445 Titz-Amein
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